よくある質問
幅広い内容にわたる
質問に対して回答
不動産売却に関してお客様から頻繁に寄せられる疑問や不安を解消するための情報を提供しています。売却プロセスの詳細や費用の問題、さらには市場価値の評価方法や法律的な疑問など、幅広いトピックにわたる質問に対して答えております。不動産売却に関する基本的な知識を得られるよう、分かりやすく回答しているため、より安心してサービスを利用していただけます。
売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただきます。
査定結果を参考にしていただくためのご相談だけでも結構です。
売却相談は、事前に所有不動産の詳細がわかるものを準備しておくと、相談がスムーズにできます。
・取得時の契約書等、土地の測量図面や建物の図面など
・登記済証（権利証）または登記識別情報（所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です。）
はい、無料です。不動産査定には大きく分けて、机上査定（簡易査定）と訪問査定（現地査定）があり、周辺の類似事例と依頼物件を比較して、大体3カ月以内に売れると想定した「査定価格」を算出します。
●机上査定（簡易査定）
周辺の売出事例や成約事例、地価公示などの「価格データ」と土地面積、建物面積、間取り、築年数などの「物件データ」を参考にして、査定価格を算出する方法です。実際の物件の状態や周辺環境などの細かな情報が加味されないため、実査定後に、価格の誤差が生じる可能性があります。
●訪問査定（現地査定）
担当者が実際に現地を訪問し、査定価格を算出する方法です。「価格データ」と「物件データ」「現地の状況」の3つの点から査定をするため、より正確な査定価格を算出することができます。訪問時に、敷地や建物の現状を把握し、詳細な説明を行います。また、その場で担当者に質問できるので、より具体的に売却の流れを知ることができます。
机上査定は、一般的に30分～1時間程度の調査で査定価格を知ることができます。訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を数十分程度確認する他に役所や法務局で法規制やインフラ状況を調査する時間がありますので、査定書をお出しするまでには、数日かかがる場合があります。
ご相談からご成約、お引き渡しまで、1ヶ月～6ヶ月を目安とするとよいでしょう。媒介契約を結んでから販売開始までは、広告作成や情報収集など、準備に約1週間程度かかります。売却に向けた営業活動は、1ヵ月～3ヶ月を目標に行われることが一般的ですが、物件によっては時間を要します。また、売買契約後、残金決済までに現金なら1週間程度ですが、購入者のローン審査には1ヶ月程かかります。
売却価格の変更は可能です。販売活動状況などで、見学に来る希望者が少ない場合や、近隣物件の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を調整するケースが多いです。
主には、仲介手数料や抵当権の抹消費用、契約書に貼付する印紙税などが必要となります。また、売却によって譲渡益が発生する場合には、所得税等がかかるケースがございます。
大丈夫です。ご売却については、査定価格が不動産会社によって異なることがあります。
また、不動産会社にもそれぞれ特徴があり、販売活動の方法が違うこともあります。
ただし、余りに多数に依頼すると、複数の不動産会社への対応が必要となるので大変です。査定をする不動産会社の担当者の知識・経験の豊富さや、提示金額などを考慮して、2～3社程度に絞ることが良いでしょう。
不動産会社を選ぶ際に考慮すべきポイントは以下のようなものです。
1.信頼性と実績: 不動産会社の信頼性や実績は非常に重要です。業界での評判や口コミ、過去の取引実績などを調査して、信頼できる会社かどうかを確認しましょう。
2.専門知識と経験: 不動産市場や法律、税金などに関する豊富な専門知識と経験がある会社を選ぶことが重要です。物件の査定や売買手続きなど、専門家のアドバイスが必要な場面で信頼できるパートナーとなります。
3.サービス内容: 不動産会社ごとに提供するサービス内容が異なります。売却や購入だけでなく、賃貸物件の管理や相続相談など、必要なサービスを提供しているかどうかを確認しましょう。
4.地域密着度: 物件の立地や地域に詳しい会社を選ぶことが重要です。地域の市場動向や価格傾向を把握している会社は、より適切なアドバイスを提供できる可能性が高いです。
5.手数料や料金体系: 不動産取引における手数料や料金体系も重要な要素です。料金が明確で適正かどうかを確認し、予算に合った会社を選ぶことが大切です。
6.コミュニケーションスキル: 不動産取引は多くの場合、長期にわたるプロセスを伴います。話した感触など、会社の担当者とのコミュニケーションが円滑に行えるかどうかも重要です。
また、これ以外にも第三者の調査機関による業界全体を対象にした、顧客満足度調査（口コミ）などの客観的な結果を参考にするのもよいでしょう。
マンションの場合、将来的にまた居住する（又は親族が居住するなど）可能性がある場合は賃貸に出し、そのまま保有されることをお勧めしますが、再居住するご予定が無い場合は売却をお勧めすることが一般的です。
賃貸に出した場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等を考慮すると、利益が出ない可能性があります。また築年数が経つと現在の査定金額よりも売却金額が下がる傾向があります。
売却する場合、時期により不動産マーケットが上下するので、不動産会社にご相談ください。
いずれにしても一度ご相談されることをお勧めします。
店頭での物件情報の掲示、不動産会社のホームページや、不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、各種住宅情報誌への掲載、新聞折込広告の実施、指定流通機構（レインズ）への物件登録など、さまざまな方法で購入希望者を探します。
そのほかに、条件や希望にあった既存顧客への紹介、不動産をお探しの方が気軽に見学できる見学会の開催を行います。
ご売却物件に対する問い合わせ状況や反応、広告など売却活動の経過報告は担当者が定期的に報告を行います。
具体的な売却活動の方法は、依頼する不動産会社によって異なりますので、査定依頼時に、どのような方法で活動を行うか確認しておくと良いでしょう。
事前にお約束した日時に、不動産会社の担当者と一緒に見に来られます。
また、土日など一定の期間、自由に見学できるような見学会を行なって、購入希望者に見ていただくこともできます。
ご事情により早期処分をご希望の方や、ご所有の不動産がなかなか売れない方、周囲の方に知られずに売却したい方には不動産会社の「買取りサービス」を利用することをおすすめします。
清潔で整頓された物件である印象を与えた方が良いので、物件内外を清潔に保ち、整頓された状態にしておきます。特に室内は水回りや床、壁、窓などをきれいに清掃し、不要なものを片付けておきましょう。
よく喚気をしておきましょう。またペットを飼っている家や、普段から喫煙している部屋などはニオイが残っている可能性もあります。あらかじめニオイ対策をしておきましょう。
その他、ハウスクリーニングを活用するとより印象が良くなります。
どんな人が住んでいたか、というのも買い手にとっては印象が変わるので、見学をされた時の対応も大事です。また、家族全員というよりは少人数で対応する方が気軽に見学できるでしょう。
一般的にはリフォームは必要ありません。買主の好みの問題もありますので、購入後に買主がご自身で、リフォームをするケースが多いです。ただし、建物の状況によっては、一部でもリフォームすることで印象が良くなり、早期の売却が繋がることもあります。
居住中の場合は特に必要はありません。空家の場合、不動産会社にお預けいただくことで、購入希望者のご案内時などご依頼様の手間が省けます。
可能です。中古物件の場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却をされます。
可能です。インターネット掲載や、近隣へのチラシ等の配布を控えて売却活動を行います。不動産会社が所有する顧客情報の中から、買主候補をご紹介して個別に販売活動を行ったり、不動産会社によってはインターネットの購入希望会員のみにメール配信で物件を紹介してもらう方法もあります。
あるいは、不動産業者に買取をしてもらうという方法もあります。
広告にかかる費用は不動産会社が負担いたしますので、お客様にご負担いただくことはありません。
1.専属専任媒介契約型式
依頼者は、⽬的物件の売買⼜は交換の媒介⼜は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、⾃ら発⾒した相⼿⽅と売買⼜は交換の契約を直接締結することができません。
当社は、⽬的物件を国⼟交通⼤⾂が指定した指定流通機構に登録します。
2.専任媒介契約型式
依頼者は、⽬的物件の売買⼜は交換の媒介⼜は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
依頼者は、⾃ら発⾒した相⼿⽅と売買⼜は交換の契約を締結することができます。
当社は、⽬的物件を国⼟交通⼤⾂が指定した指定流通機構に登録します。
3.⼀般媒介契約型式
依頼者は、⽬的物件の売買⼜は交換の媒介⼜は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、⾃ら発⾒した相⼿⽅と売買⼜は交換の契約を締結することができます。
成約しなければかかりません。仲介手数料は、成約した場合にのみかかります。売却活動を中止したとしても、それまでにかかった費用はいただきませんので、ご安心してお任せ下さい。
一戸建てを売却する際にあたって気を付けるポイントは下記の8点です。各ステップにおいて詳細を確認しましょう。
1.最初の準備
2.不動産会社へ査定依頼
3.不動産会社と媒介契約
4.売却活動スタート
5.購入申込が届いたら
6.売買契約
7.売主様の引越し準備
8.決済
ご所有の一戸建ての状況によって不動産価格の算出方法が異なります。経験豊富な弊社ではお客様のご事情に合わせてご相談を承ります。まずはお気軽にお電話でご相談ください。
借地契約の内容によって売買条件は違ってきます。例えば、借地権が賃借権（旧法借地権）という場合では、建物を譲渡しようとする際、基本的には地主の承諾が必要になります。
また、ほとんどの場合、譲渡承諾料が必要となります。
なお、買主が建物の増改築や建て替えなどを行う場合にも、地主の承諾が必要な場合があります。賃借権を買主にスムーズに継承するためには、売却にあたり地主と十分な話し合いを行っておくことをおすすめします。
価格相場や物件の特徴などを加味し客観的にチェックしましょう。同じ地域のマンションであっても、築年数や階数、眺望などによって条件は異なります。また、住んでいる間に補修やリフォームした部分、不具合などもあれば、メモして資料にしておきましょう。
また「ガスコンロ、給湯器、組み込み式の食洗機、床暖房、エアコン」など、室内の設備状態も確認しておきましょう。売買契約時には「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」があり、売却後に気づかなかった欠陥や不具合が見つかった場合、売主がその補修費用等と負担することになります。
そのようなケースでは補修費用をまかなうマンション住宅設備保証サービスを取り扱っている不動産会社もありますので、事前にチェックしておくとよいです。
マンションの立地や管理体制、共用部の施設やサービス、地域の特性など実際に住んでみなければ分からないポイントを、担当者へ細かくに伝えるのも、査定金額アップ、早期成約への重要な点です。
売るために必要な書類として、権利書や図面、固定資産税納付書や分譲時のパンフレットも準備しておきましょう。
土地売却の際に重要となるのは、正確な面積です。古くから所有している土地では、不動産登記簿謄本に記載してある数字が正確でないことがあります。
また、隣家との境界標がない場合は、敷地境界があいまいになっていることが考えられます。売買契約時に実測面積での契約を求められることもありますし、買主が後々ご近所と境界でもめないよう、現地で測量調査を行って境界を確定させ、境界標を設置しておくと良いです。
土地売却は使用用途によって、購入者が変わるため、どれくらいの規模の建物が建てられるか役所での確認が必要です。また前面道路の幅や自動車が入れるかどうかも重要です。これらの確認事項は売却を依頼すれば、不動産会社が行ってくれるのが一般的です。
空き地の場合は、植木などの残存物がないかを確認し、自分たちで動かせるものは事前に撤去しておきましょう。そのほか、売却に必要な権利書、測量図、境界確認書など土地関係の書類を準備しておきましょう。
家が建っている場合はそのまま売るか、更地にしてから売るかどうかも不動産会社に相談して決めたほうがいいでしょう。古家付きで売る場合のメリットとしては、買い手が家を建てた状態をイメージできたり、住宅ローンが利用できるため、買い手の幅が広がります。
ご資金内容や、住みかえ計画によって異なります。どちらの場合でも、メリットとデメリットがありますので、 価格査定時に担当者と十分に話し合いましょう。
●売却先行の場合
新居購入資金を確保できるので、資金計画が立てやすく、購入する物件の価格の目処がつきます。また、売り急がなくていいため、高値で売却できる可能性が高くなります。しかし、売却時に新居を購入できていないと仮住まいが必要になりますので注意しましょう。
ご自宅に住宅ローン残債務がある場合は、売却成立が先となりますが、残債務の内容によっては、既存住宅ローンを残しつつ、購入の住宅ローンを組む事が可能な場合もございます。このローンは「つなぎ融資」とも呼ばれます。
●購入先行の場合
転居の予定が立てやすく、仮住まいを用意する手間や費用を省けます。しかし、売却が遅れると、二重ローンになってしまうので注意が必要です。
仮住まいを用意したり、買主様に引渡しをお待ちいただくなどがあるので、お買い換えの際はスケジュールの調整について不動産会社の担当者と十分にお打ち合わせください。
はい、住宅ローンの残債があっても不動産の売却は可能です。ただし、住宅ローンの残債を完済しなければならない点や、売却後に残債が残る場合の手続きなど、いくつかの注意点があります。併せて、住宅ローンの返済予定表も用意し担当者と十分にお打ち合わせしましょう。
1.完済不要な場合: 売却価格が住宅ローンの残債をカバーする場合、売却時に残債を完済する必要はありません。残った売却価格は売主に支払われます。
2.残債が残る場合: 売却価格が残債を超える場合、残債の完済が必要です。残債を完済するためには、売却代金から残債を支払い、残りの資金を使って残債を返済します。
3.住宅ローンの解約手続き: 不動産の売却後は、住宅ローンの解約手続きが必要です。売却先の買主との売買契約が成立した後、銀行や金融機関に対して住宅ローンの解約手続きを行います。
4.債務不履行のリスク: 売却後に残債が残る場合、売主は引き続き残債の返済義務を負います。債務不履行による信用リスクや法的な問題を避けるためにも、残債の返済計画をしっかりと立てることが重要です。
5.住民税と所得税から売却損を控除できる優遇税制を利用できる場合があるので、利用には適用条件があります。（詳しくは国税庁のホームページなどをご確認ください。）
ご自宅の資金を受け取るには、買い換え先に引越しをする必要があります。このような場合は、一時的に必要資金を用意する「買い換えつなぎ融資」の利用が可能です。
他に買主の了解が得られた場合には、お引渡し後・残金受領後にも数日間、今の家に居住し、残代金を購入先に支払ってから引越しを行うことができる場合もあります。
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の要件を満たすと税務上の特例を適用することが可能です。
●譲渡益が発生した場合の特例
「居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除」
「所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率」
「特定の居住用財産を売却した場合の買いかえの特例」
●譲渡損が発生した場合の特例
「居住用財産の買いかえ等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
「特定居住用財産の譲渡損益の損益通算及び繰越控除の特例」
確定申告の際にはぜひ利用するようにしましょう。
（※利用には適用条件があります。詳しくは国税庁HPをご確認ください。）
不動産の売買額が400万円を超えた場合
物件価格（税抜）×3％+6万円＋消費税
不動産の売買額が200万円超～400万円以下の場合
物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
売買代金が200万円以下の場合
物件価格（税抜）×5％＋消費税
基本的に、費用は発生しません。
一般的に行われる広告費や、不動産購入希望者の現地見学に関わる費用は、売買契約時に発生する仲介手数料に含まれているためです。ただし、例外として売主側の特別な依頼を元に発生した広告費などの「実費」などは請求される場合があります。
また、媒介契約締結後に契約内容に反した形で売却を取り下げる場合、手数料がかかる場合があります。 不動産会社との媒介契約の際、契約書内容を詳しく確認して、疑問点を解消しておきましょう。
売却代金は、契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。内訳は契約時に5～10％、引渡し時に残りの金額が支払われます。
売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要になります。申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分に可能です。
なお、各税務署で申告書の書き方について、無料相談を行っています。
固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。そのため、売却後も納税通知書が届くケースがあります。ただし、引渡し日を基準日として、日割りで計算された金額を買主からいただくことになります。
地方自治体の条例や規定によって異なりますので、自治体の条例や税務署の案内を確認することが重要です。
兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行い、所有者を特定してから登記することが必要となります。
1.遺産分割
相続によって不動産を取得するのは、自分1人だけとはかぎりません。
兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行い、所有者を特定してから登記することが必要となります。
2.相続登記（不動産の名義を移す）
相続によって取得した不動産を売却するには、必ず相続登記によって、不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。登記手続きはご自身で行うこともできますが、相続の種類によって複雑手続きでかなりな手間を要する場合もあるので弁護士や司法書士などの専門家に依頼するのがよいでしょう。
また、相続登記に期限はありませんが、相続登記を行わないと売却ができないので、売却を考えている場合は早めに登記手続きを行うといいでしょう。
3.不動産業者に売却を依頼する
相続登記手続きが完了した後は、普通の不動産を売却した場合の流れと同じになります。
所有者となった相続人が売主となり、不動産業者と媒介契約を交わし、売却に向けて進めていきます。
4.売却代金を相続人の間で分配する
遺産分割協議の内容にそって売却代金を分割します。
以上のように、相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記などと手順が多くなります。相続人が集まれる機会を確認し、なるべく早いうちに各種手続きを行うと良いでしょう。
不動産売買にあたり、境界は重要な問題です。
境界票が地中に埋まっていないかどうか確認し、発見できないようであれば、土地家屋調査士に依頼し、境界票を設置する必要があります。境界票の設置にあたっては、隣地の所有者の立会いが必要となり、時間もかかりますので、お早めに担当者へご相談ください。
中古住宅として売ることも、土地として売ることも可能ですが、両方同時に広告をすることはできません。建物が古くても中古住宅として購入を検討される方もたくさんいらっしゃいますので、不動産会社へご相談ください。
契約書の締結や登記手続に必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。そのため、実印や印鑑証明書などをそれぞれ用意する必要があります。
ライフライン関係の費用負担は、お引渡の前日までは売主の負担となりますので、お引渡の前日に契約解除の手続きを行います。現状空室物件の場合は、買主の状況によっては、引渡日に関係なく解約しても差し支えない場合もありますので、詳細は担当者にご相談ください。
修理は必要ありませんが、現状を買主様に伝える必要がありますので、担当者へお知らせください。
権利証を紛失した場合でも一定の手続きをすることにより問題なく売却することができます。ただし、手続きは司法書士等に依頼しますので、できるだけ早めに担当者へご相談ください。
代理人でも手続きは可能です。ただし、委任状などの書類が必要となりますので、担当者へご確認ください。
